- A Lei Federal nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, também denominada “Lei do Inquilinato”, é responsável por regular as locações de imóveis urbanos, bem como todos os procedimentos correlatos e indispensáveis ao exercício de tal atividade.
- Conceitualmente, a definição de “imóvel urbano” está vinculada à sua destinação e não propriamente à sua localização: deve-se analisar se o bem é utilizado, via de regra, para fins de moradia, atividade comercial, industrial, educacional, cultural, atividades de saúde ou de lazer, excluindo-se da abrangência da Lei do Inquilinato a locação dos imóveis com destinação agrícola, dos arrendamentos rurais, das vagas autônomas de garagem, dos espaços destinados à publicidade e também o arrendamento mercantil (ou também conhecido como “leasing”), sendo estes disciplinados pelo Código Civil Brasileiro.
- Considerada a modalidade mais ágil e prática, a caução deve ser equivalente ou inferior a 3 (três) meses de aluguel, sendo depositada em caderneta de poupança e restituída ao locatário logo após o término da locação, acrescida de juros e correção monetária correspondentes ao período locado. Caso haja algum débito pendente, o locador poderá descontar a quantia do valor a ser restituído.
- A fiança corresponde a uma garantia contratual assegurada por terceiro, através do fiador indicado pelo próprio locatário. O fiador será o ente responsável pelo cumprimento das obrigações assumidas pelo locatário, caso este não venha a cumpri-las.
- O locador poderá exigir novo fiador ou substituição da modalidade de garantia nos seguintes casos:
III) Seguro-fiança
- O seguro-fiança pode ser contratado pelo locatário junto a uma companhia seguradora e corresponde ao pagamento mensal de uma quantia (denominada “prêmio”) para cobertura de eventual inadimplemento do aluguel. O valor fixado é variável, de acordo com a garantia desejada.
- Usualmente, uma vez julgada procedente a ação de despejo, o juiz deverá fixar o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária. Findo este prazo sem o cumprimento pelo locatário, será efetuado o despejo, sendo passível, inclusive, o uso da força (arrombamento, entrada forçada, retirada de obstrução, etc.)
- Existe a recente hipótese de diminuição desde prazo para a desocupação, em casos de decisões liminares. Tal assunto é abordado no tópico 07.
- De modo geral, o locador é o responsável pelo reparo de todos os itens estruturais do imóvel, como os telhados, as paredes e os muros, ou seja, as partes consideradas fundamentais a perfeita utilização do bem em si. Vale frisar que os vícios originados anteriormente à locação também são de responsabilidade do proprietário.
- Já a manutenção do imóvel, ou seja, o cuidado rotineiro indispensável à sua preservação, é de responsabilidade do locatário: corte de grama, destinação correta do lixo, pintura de paredes que venham a ser danificadas/desgastadas, cuidados básicos, dentre outros.
- O locatário pode realizar obras no imóvel locado, desde que haja prévia anuência por parte do locador. Deste modo, o acordo deverá ser feito por escrito, visando evitar desentendimentos ou imprecisões relativas ao conteúdo e aos detalhes firmados entre as partes.
- Qualquer benfeitoria realizada sem prévia autorização é considerada uma infração contratual. Logo, nestes casos, é de suma importância notificar a imobiliária e obter tal autorização do proprietário.
- O inquilino poderá pagar multa, sendo o seu valor proporcional ao tempo restante para o fim do contrato, de acordo com as disposições do acordo. Contudo, podem as partes convencionarem a possibilidade de rescisão bilateral, com o estabelecimento de uma notificação prévia, por exemplo.
- Em contratos sem garantia de fiador ou seguro-fiança, o inquilino que deixar de pagar o aluguel poderá ser obrigado a sair do imóvel em 15 dias, por sentença judicial de caráter liminar (ordem de despejo). Com essa nova garantia, estabelecida desde o ano de 2009, muitos proprietários poderão abrir mão da exigência de um fiador, facilitando a locação. As condições para a concessão dessa desocupação liminar são as seguintes, cumulativamente:
- A lei também dispõe que o fiador poderá deixar o contrato, caso haja separação do casal de inquilinos, morte do locatário ou ao fim do prazo inicial do contrato. Nesse caso, o fiador continuará responsável pela fiança durante o período de 120 dias após a notificação do locador. O inquilino tem o mesmo prazo para apresentar novo fiador.
- A Lei do Inquilinato, considerando suas alterações do ano de 2009, permite que o proprietário entre em acordo com o inquilino para que este arque com despesas de IPTU, Condomínio, Água, Luz e Gás Canalizado.
- A única pessoa autorizada a fazer transações com o imóvel é o proprietário ou a imobiliária, caso o proprietário desejar, mediante procuração, na qualidade de administradora do imóvel e com tais poderes regularmente definidos por escrito.
- O locatário deverá deixar o imóvel em 30 dias caso não haja anuência, por parte do locador, em renovar o contrato. Contudo, vale frisar que após o fim do contrato, a renovação pode ser automática e por prazo indeterminado caso as partes não se manifestarem.
- Apenas nas locações não residenciais, a Lei do Inquilinato assegura o direito do locatário de propor Ação Renovatória, ou seja, a postulação judicial para se garantir a renovação do contrato de locação, garantindo, assim, a inerência ao ponto empresarial.
- Não há qualquer tipo de proibição legal relativa ao impedimento de um inquilino ser eleito síndico. O Código Civil expressa claramente essa possibilidade:
Art. 1.347. ”A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se."
- Assim, a cláusula de Convenção que permitir que apenas proprietários sejam síndicos não tem validade legal.
- A Lei do Inquilinato, em seu artigo 23, dispõe acerca das obrigações por parte do inquilino. Logo, sua leitura é essencial para a compreensão exata de suas responsabilidades:
Art. 23. “O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato.
-Uma vez que o contrato de locação é oneroso, um de seus elementos essenciais é a remuneração. A locação ocorre justamente em função do aluguel, porque este tipo de contrato é celebrado quando o locador possui interesse em auferir renda de seu imóvel. Caso não haja o pagamento até o vencimento estabelecido, estará o locatário em mora.
II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu.
- Tal disposição obriga o locatário a utilizar o imóvel para o fim a que se comprometeu, quando da assinatura do contrato. Logo, não é cabível, por exemplo, que se alugue para fins residenciais e, ao decorrer do contrato, o locatário transforme o imóvel em estabelecimento comercial sem que haja qualquer tipo de comunicação ou consentimento do locador.
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal
– Neste inciso, o legislador não incluiu, em sua redação, as deteriorações do uso normal, inerentes a corriqueira utilização do bem, ou seja, o “desgaste natural”. Deve ser mantido o status quo do bem, em linhas gerais.
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros
– Tal dever tem justificativa no fato de ser dever do locador garantir o uso pacífico do imóvel locado. Não poderia o locador cumprir com tal obrigação se o locatário não lhe informar que está sendo turbado.
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos
– O locatário deve reparar os danos causados no imóvel por todos que dele se utilizam, sob sua relação locatícia.
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador
– O locatário não pode alterar o que não lhe pertence, salvo com autorização prévia e por escrito do locador.
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário.
– as despesas contidas neste inciso são obrigações que responsabilizam sempre o proprietário do imóvel. Assim, mesmo que o locatário tenha se comprometido com o pagamento de determinada despesa, deve entregar o comprovante ao locador. Além disso, quando se tratar de despesa extraordinária (encargo do locador), deve o locatário entregar os documentos que receber com presteza, para que o proprietário do imóvel não sofra prejuízos. A negligência do locatário em fazê-lo autoriza não somente a rescisão da relação locatícia, mas também a imposição de perdas e danos ao negligente.
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto.
– Dentre as despesas que ficam a cargo do locatário estão as contas de telefone e as de consumo de água, gás, força e esgoto, além de outras estabelecidas em contrato.
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27
– É obrigação legal do locatário permitir que o locador ou sem mandatário faça vistoria periódica no imóvel e, ainda, permitir que o imóvel seja visitado por terceiros quando estiver à venda.
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos
-A Lei também estabelece como obrigação do Locatário o fiel cumprimento da convenção e regulamento interno do condomínio.
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança
– É dever do locatário se este se constituir na garantia da locação.
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio”
– Quando ficar estabelecido que o locatário arcará com as despesas de condomínio, poderá o Locador cobrar tais créditos juntamente com os aluguéis do mês.
- Novamente, é necessário recorrermos a redação da lei para sua melhor compreensão:
“Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina
- Isto quer dizer que é dever do locador entregar ao locatário o imóvel em boas condições de uso, possuindo condições mínimas para que o locatário não tenha problemas em usar aquele bem.
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado
- O locador deve abster-se da prática de qualquer ato que possa perturbar o uso e gozo da coisa, como também resguardar o locatário contra embaraços e turbações de terceiros.
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel
-Seguindo os preceitos dos incisos anteriores, é dever do locador entregar o prédio no estado conveniente ao uso em que se destina, bem como garantir este uso pacífico. Tal obrigação tem especial importância ao locatário, o qual deve comunicar o surgimento de qualquer dano ou defeito ao locador, para que este realize os reparos necessários.
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação – ao instituto da locação, aplica-se a teoria dos vícios redibitórios (arts. 1.101 a 1.106 do Código Civil).
- Trata-se, neste caso, de vício ou defeito oculto, que torna o bem impróprio para o uso do locatário. Nesta situação, o inquilino pode pedir a rescisão do contrato ou a redução do valor do aluguel (art.1.105 do Código Civil). No entanto, não lhe é facultado o direito de reter ou reduzir o pagamento sem a autorização judicial. Por outro lado, o locador responderá por perdas e danos se tinha conhecimento do defeito ou vício ao contratar (art. 1.103 do Código Civil). É importante frisar ainda que é incumbência do inquilino levar ao conhecimento do locador qualquer defeito existente no prédio. Em caso de omissão, não poderá depois reclamar de danos.
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes
– Trata-se de uma possibilidade bastante útil para ambas as partes. Para o locatário porque no fim da locação ele deve devolver o prédio nas mesmas condições em que o recebeu. Sem essa descrição minuciosa, talvez seja difícil provar o que já existia ou não quando do início do contrato. Já para o locador é importante porque, existindo qualquer defeito no imóvel, ficará ele a salvo de reclamação por vícios redibitórios.
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica
– É dever do locador o fornecimento de recibo de quitação com especificação das parcelas do aluguel e demais encargos.
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador
– O locatário não deve ser encarregado das despesas referentes à administração da locação. Por isso, faze-se de extrema relevância a discriminação do recibo exigido no inciso anterior. Vale lembrar que não são taxas as despesas do locatário com água, energia elétrica e impulsos telefônicos.
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato
– Na prática, estas taxas são costumeiramente pagas pelo inquilino. Porém, a lei determina que tal ressalva deve constar expressamente do contrato. Assim, podem as partes acordar quais taxas ficam a cargo do locatário, tais como Imposto Predial ou Territorial Urbano, bem como o seguro complementar contra fogo.
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas
– O locatário possui o direito de saber se as quantias exigidas estão sendo cobradas do locador ou por ele pagas. Se o locador recusar-se a exibir os comprovantes, pode o locatário deixar de pagar as parcelas em discussão, além de poder ingressar com ação de procedimento ordinário.
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
- O proprietário pode pedir que o inquilino desocupe o imóvel em algumas situações:
– para uso próprio, de descendente (filhos, netos) ou ascendente (pais, avós); – necessidade de reparação urgente, determinada pelo poder público; – para demolição ou obras aprovadas; – após cinco anos de locação com o mesmo inquilino.